与丈夫几经商量，村民唐瑞霞签下了那份特殊的协议，成为广州黄埔区南岗西路城中村改造项目中，首批4张“房票”签约者之一。她相中了一处已封顶的新楼盘，预计一年后交房，“儿子的婚房有着落了”。
这张被称为“房票”的凭证，正推动一场高速的居住迁移。短短一个月，黄埔区房票认购量实现翻番，突破5000套，总金额超88亿元。这是一场政府主导的“加速置换”：用即时的商品房选择权，替代漫长的回迁房建设周期。超2000户家庭像唐家一样，在一个月内作出了关键抉择。
高效签约的背后，是传统观念的松动、政策的精细撬动与市场的即时响应。房票所承载的“美好生活”，在速度与自主权之外，也交织着现实的权衡。传统的回迁房建设并未退场，它以“稳”的姿态，与房票的“快”构成城市更新的双轨，在效率与公平、市场活力与政府保障之间寻找新的平衡。
用“首张房票”构建制度
距离南岗西路十多公里外的九佛街道“五村七片”，村民陈耀松一年半前就见过类似场景。2024年4月，这里发出了黄埔区第一张房票——也是全国首张采用“依法征收、净地出让”新模式的城中村改造房票。
起初，“房票”对村民而言，只是拆迁协议里的陌生名词。“村民们普遍存在‘政策看不懂、置换不放心’的观望心态”，九佛街道相关负责人回忆，工作人员需要进村入户解释，这不是空头支票，而是能直接买房的实际凭证。
传统模式下，村民搬迁后要等待安置房建成回迁，周期往往长达三到五年，其间只能租房过渡。
霍奇刚在售楼处见证过这种焦虑。作为楼盘项目代表，他发现房票客户有个共同特点——大多青睐现房或准现房，“很多人不想再等了。”这句话道出了政策直击的痛点：对漫长回迁周期的不确定与焦虑。
房票设计的初衷很实际：在政府信用与市场效率之间寻找平衡。村民对确定性的渴望，催生了“黄埔版”房票的三大设计原则——补偿标准可接受、支持转让一次、刚性兑付。这种以村民需求为中心的制度设计，让“黄埔版”房票得到更多村民“用脚投票”。
陈耀松最初也犹豫过，花了一番心思研究“依法征收、净地出让”政策后，他意识到这次有所不同，选择了做“吃螃蟹的人”。
“依法征收”意味着所有程序在法律框架内进行，保障了合法性与规范性；“净地出让”指由政府或指定国企完成土地整理后再入市，从根本上确保了房票背后的兑付资金安全与项目整体风险可控。
这一模式乐众盈，标志着村民握着的不仅是购房资格，更是一套由政府信用背书、市场机制运作的全新安置体系。
“房源超市”里的选择权
当唐瑞霞面临选择时，场景已大不相同。
南岗街道西路片区的房票签约点，近来热闹非凡。玻璃门外，数十个楼盘的销售人员扎堆设点，宣传单上“优质学区”“新规设计”等标签格外诱人；门内是临时搭建的签约中心，咨询、登记、数据核查、签约、盖章等流程一气呵成。
“我们有两个项目进了黄埔的‘房源超市’。”星河地产项目营销负责人黄志亮口中的“房源超市”，并非实体商场，而是一份经政府审核的“楼盘菜单”——所有入选房源必须产权清晰、手续完备，且已在“阳光家缘”网挂牌可售。自2024年7月广东首个“房源超市”在黄埔上线以来，已有上百个楼盘入驻；同年12月，全市“房源超市”上线后，更实现“一票通兑、全市通用”。
置换规则清晰直接：村民进入房票安置实施方案对应的房源名单后，看中哪一套，便可直接联系楼盘对接人使用房票购房。
对许多家庭而言，教育是房票置换中的“硬通货”。“可以自己选地段、学区、楼层和朝向。”已办完手续的唐瑞霞直言，这是她选择房票的主因。花了一个月时间比较，她最终选定了一套配有名校学位的新房。
“房源超市”的建立，悄然改变了市场关系。过去，回迁安置是“给什么住什么”；现在，村民成了“需要什么选什么”的主动方。开发商也随之调整策略。“房票已成为支撑二级市场销量的重要途径。”黄志亮表示，公司已成立专门小组，对接各项目村民的购房及售后服务。
陈耀松的选择比唐瑞霞走得更远。2025年5月30日，枫下村完成了黄埔区第一单跨区房票兑现，意味着房票的购买力突破了行政区划。“孩子在小区门口就能上学，和之前在村里大不一样。”依托新政策，陈耀松不仅在水西片区安了新家，还用剩余额度在海珠区购置了房产。
对于地处黄埔、白云、从化三区交界的九佛街道村民来说，政策的灵活性，回应了许多家庭的实际需求——工作、社交和生活圈，往往并不局限于一个区内。
快与稳双轨并行
就在南岗西路房票签约点百米之外，另一场建设正在同步进行。
南岗西路项目复建安置区工地上乐众盈，首期35号地块已启动建设。项目改造主体联晟公司总经理助理王小锐透露，首批新房预计2028年4月交付。这是给选择原址回迁村民的承诺。
两种速度在此形成奇妙对照：一边是房票的“快”，一边是传统回迁的“稳”。
王小锐介绍，与过去由开发商主导的城中村改造不同，如今项目实行“依法征收、净地出让”新模式——由政府筹措资金，指定国企参与融资并配资20%，负责建设。“项目资金设立了共管账户，其中工程款项需要按进度拨付”，他强调，这种模式的核心优势在于防控风险，“项目从立项到建设，都由官方把关，确保不会‘烂尾’。”
“房票安置+原址回迁”的双轨模式，为村民提供了旧改“B选项”。 政策天平的两端：一端是房票的即时性与选择权，另一端是回迁房的故土情结与确定性。
不少村民像唐瑞霞一样作出复合选择：部分面积用房票置换商品房解燃眉之急，剩余面积继续等待原址回迁。“有了眼前这套房，剩下的等待就不慌了。”
审批竞速开足马力
房票签约热潮背后，是一台开足马力的“行政机器”。
2025年9月，随着住建部批复黄埔区第二批城中村改造项目及717亿元专项借款，黄埔区迅速组建房票安置、协议换签、征地拆迁、开工建设四大专班，房票安置专班率先启动。
广州开发区城市更新局随即出台房票安置2.0版政策，压缩全流程审批节点，将房票协议审批时长稳定在18个工作日内，并对当日收到的申请“即审即发”。
“加速”的齿轮如何啮合？项目改造主体广州开发区城市发展集团南岗西路项目总经理周丽娜拆解了流程：村民签约主要有两种路径——或先与开发商选定房源，由开发商上报数据审批后集中邀约签约；或先登记意向，由工作人员辅助填报置换方案，工作组审核后邀约办理。
专项工作组通过“联合办公+联审机制”，打通“村、代业主、改造主体”三级通道，将原先3个月的流程压缩至近半个月，审批效率提升近6倍。
开发商感受到了“黄埔速度”。黄志亮证实：“房票从签约到发放，从以往约三个月压缩到了半个月。”科学城集团甚至创新“同步交叉审核”，进一步抢时间。
更大的算术题在于整体资金平衡。717亿元专项借款必须在“发放房票”和“启动建设”之间精细调配。城中村改造安置房早一天启动建设，房子就早一天交付使用。
为减少房票安置对安置房建设进度的影响，黄埔区建立起精准匹配机制：
一方面，设定房票认购目标，实行“动态调整、竞争分配、先到先得”，激活各项目房票安置的内生需求，力争用最短时间固化房票安置需求总量；
另一方面，将全区30个城中村改造项目划分为60个地块，实行梯度建设、适度留白，在统筹60%以上安置区先行启动建设的前提下，根据房票落地情况动态调整剩余建设规模，保障宝贵的政策性资金在“房票”及“建设”两种渠道的科学流转、精准分配。两者共同构成了旧改“双引擎”。
基层穿针“缝合”市场理性
一场围绕房票的加速跑就此展开，各镇街、村社、改造主体身处同一赛道。当宏观政策落地至微观家庭，“最后一公里”落在基层干部肩上。
南岗街道办副主任刘伟形容，他们的工作是“一站式服务”。面对村民最初的顾虑，街道与区城发集团先对入库楼盘进行“源头把关”，依据地缘、教育、环境等村民核心关切进行初筛。工作组深入村社，逐户需求摸排。
唐瑞霞对此深有体会，“每次政策更新，村社都会及时分享信息，给我们答疑。”这种深度介入，试图在政策统一性与家庭独特性之间寻找接榫点。
市场的逐利性与政策的民生保障目标之间，不免存在张力。周丽娜强调了对开发商的约束：“我们要求他们对待村民与普通客户一视同仁，绝不允许坐地起价。”她透露，目前南岗西路片区签约的房票已达第五批，“核发完成后，我们会通知开发商邀约村民加快网签。”数据印证了推进力度——日均签约量达三四十人。
王小锐所描述的传统回迁模式，则试图从根本上规避市场风险，“项目资金优先保障安置房建设，确保每位村民至少有一套在建房源。”尽管需等待更长时间，这种由政府信用和国企实施背书的建设模式，提供了另一种安全感。
截至目前，黄埔全区城中村改造项目已累计开工440万平方米、4.4万套安置房，开工率达60%。首批5000套房票网签落地后，预计可推动商品房去化超50万平方米，减少新建安置房108万平方米，在提振房地产市场信心的同时，为区域高质量发展释放更多空间。
房票为城中村改造安装了“加速器”乐众盈，用效率回应焦虑、用选择赋予权利；传统回迁建设以稳健承诺，守护着对“故土”的眷恋。当房票的便捷与回迁房的承诺共同运转，一幅更具弹性也更富温度的城市更新图景，正徐徐展开。
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